鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＥＫ -102	高知市		更地	（　）	不整形	北4.5m私道、東3.5m、角地		１低専 (70,100)
b	２３０１ＫＨ -106	高知市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、南5m、角地		１中専 (70,200)
c	２３０１ＫＨ -107	高知市		更地	（　）	長方形	西5.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２３０１ＦＳ -105	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,646	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	84,931	100 [ 104.5]	81,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 78,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	94,297	100 [ 115.4]	81,713		81,700
c	(　 ) 105,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,820	100 [ 128.0]	81,891		81,900
d	(　 ) 99,757	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	97,801	100 [ 117.2]	83,448		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

高知 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,793,858	355,844	1,438,014	1,339,560	98,454	（　0.9416） 92,704	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,015,304 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.40	ＬＳ2	108.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	113 ㎡	7.8 m x 14.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、各２７．２㎡、何れも１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放性の共用廊下を配置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	54.40	100.0	54.40	1,342	73,005	2.0	146,010
							0.0	0
～ 2	住宅	54.40	100.0	54.40	1,383	75,235	2.0	150,470
							0.0	0
～

～

～

計		108.80	100.0	108.80		148,240		296,480
								0

⑨年額支払賃料	148,240 円　×　12ヶ月　＝　 1,778,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,778,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 155,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,791,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,793,858 円　　　　（　 15,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1003	1,249 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＮＹ（賃貸）　　　　-104	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	18,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,344 円	1,946,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,200 円	18,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 355,844 円　（　　　　　　 3,149 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 108.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,339,560 円（　　　　　 11,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,793,858 円
②総費用	355,844 円
③純収益　①－②	1,438,014 円
④建物等に帰属する純収益	1,339,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,015,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -15

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　小坂　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

9,220,000 円

１㎡当たりの価格

81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市福井町字山本ノ前１０３８番２２				②地積　(㎡)	132 ( 19)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域	北5m私道	水道、ガス	旭 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 75 ｍ、南 10 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北西部周辺部の丘陵麓の住宅
地域

街

路

基準方位　北５ｍ私
道

交通

施設

旭駅　北方

1.4km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市の中心市街地周辺部の一般住宅地域一円である。当該地域は丘陵の麓に農地も残る既存住宅地域
であるが、周辺にバイパスが開通し、スーパー、銀行、クリニック等への生活利便性が高まってきたことから一定の需
要が潜在する地域であり、地価は安定的に推移する。典型的な需要者は自己使用目的の一般所得者層。新規物件は土地
総額で１０００万円程度、坪当たり２７万程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅は地域内の街路条件、画地条件等では投資採算性に見合った規模の建物を建てることができないことや典型的
な需要者の視点が居住の快適性・利便性であることから収益性は価格の規範となっていない。一方で、比準価格は競合
関係が強い近年の事例を採用し補修正・要因比較も妥当であり精度及び妥当性は高い。よって、収益価格を参考とし、
実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 80.8]

[100.0]
100

81,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少から需要は縮小しているが、震災の
浸水懸念から非浸水地域の需要は堅調に推移
している。コロナ禍の影響は地価に顕現して
いない。

特筆すべき変動は認められない。

特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＥＫ -1010	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２３０１ＥＫ -1017	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２３０１ＥＫ -1013	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.8m市道、東4.4m、角地		１低専 (70,100)
d	２３０１ＥＫ -1016	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m市道、北西4.6m、角地		１低専 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,521	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,521	100 [ 108.1]	80,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,000
b	(　 ) 76,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	84,283	100 [ 104.1]	80,963		81,000
c	(　 ) 83,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	86,385	100 [ 105.9]	81,572		81,600
d	(　 ) 85,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,145	100 [ 99.0]	82,975		83,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

高知 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,645,876	323,307	1,322,569	1,207,800	114,769	（　0.9416） 108,066	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,349,261 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.40	ＬＳ2	108.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	113 ㎡	7.8 m x 14.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１Ｋ２７．２㎡２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

開放廊下、外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.40	100.0	54.40	1,330	72,352	2.0	144,704
							0.0	0
2～ 2	住宅	54.40	100.0	54.40	1,400	76,160	2.0	152,320
							0.0	0
～

～

～

計		108.80	100.0	108.80		148,512		297,024
								0

⑨年額支払賃料	148,512 円　×　12ヶ月　＝　 1,782,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,782,144 円　　×　　 7.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,643,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,024 円　×　　 92.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,645,876 円　　　　（　 14,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1002	1,143 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [ 82.0]	1,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1003	1,025 ( 1,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 77.0]	1,416
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	16,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,107 円	1,782,144　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,700 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 323,307 円　（　　　　　　 2,861 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 108.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,207,800 円（　　　　　 10,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,645,876 円
②総費用	323,307 円
③純収益　①－②	1,322,569 円
④建物等に帰属する純収益	1,207,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,349,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）