別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -14 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市五台山字東倉谷２６９０番６外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道 高知 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 五台山山麓と下田川に挟まれ たやや低地に所在する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 高知駅南東方 6.4km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高知市南部の既成住宅地域として、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路および環境条件が劣る ことに災害懸念が相俟って、取引は低調である。地価は当分の間、やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市南部郊外の中小規模住宅地域である。需要者は、高知市在住の一次取得者が中心で需給圏外からの 流入は少ない。近隣地域は、山裾部分に早期に開発された住宅団地であり街路幅員、連続性が劣る。また河川等に近接 する低地に位置し、自然災害に対する警戒感が強く不動産取引は低調である。需要の程度が低い状況が継続しており、 地価はやや下落傾向で推移している。取引の中心は更地で１２万円～１３万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内では自己使用目的の取引が中心で、土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観 点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正等は 適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。自己使用目的の取引が中心であり快適性を重視する地域的特性から 、市場性を反映し、実証的な価格である比準価格を標準に、価格形成要因の動向にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高などによる先行き不透明感はあ るが価格時点では低金利等の下支えにより利 便性が高い住宅地を中心に不動産需要は回復 した状況にある。 地域要因に特筆すべき変動はないものの、自 然災害に対する警戒感等から当該地域に対す る需要は減退している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％