別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市大津字金子甲９８２番３ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6.3m市道 水道、下水 土佐大津 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 舟入川南岸、丘陵の間の平地 に広がる既成住宅地域 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 土佐大津駅　南方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、津波浸水予想範囲外にあるが、郊外の丘陵に囲まれた場所に所在し 、行止りが多く街路条件に劣る。需要は弱く、地域内の地価は、弱含みの状態が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の一般住宅地域一円。中でも高知市街地東部の大津、高須、介良地区等について選好性が強い 。典型的需要者は高知市内在住の一次取得者が中心。近隣地域は、路面電車が通る国道から入り込んだ丘陵の間に所在 する既成住宅地域を形成している。津波浸水予想範囲外にあり、新型コロナの影響は希薄化したが、街路条件に劣後し 、需要は弱いままで、地価は下落基調が継続しており、現在、需要の中心は、概ね１４～１６万円／坪と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の 取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得 力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算して いない。よって、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [138.2] [100.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染者数は増加傾向にあるが重症化との相関 で新型コロナの影響は希薄化、住宅地市況は 未だ総じて下落基調だが下落率は改善傾向に ある。 地域内に特段の変動はない。津波災害警戒区 域外にあるが、狭隘な街路条件が劣る地域。 価格との相関で下落は率緩和であるが、下落 基調が継続。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　 +38.5 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％