別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高知 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市長浜字辻屋敷４７８３番 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い学校に近い既成住 宅地域 南5.1m市道 水道 高知 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に位置する古くからの 住宅地域 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 高知駅南方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の古くからの住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、今後も現環境を維持していくものの、津波 災害の懸念もあり、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市郊外部の住宅地域一円であり、特に高知市南部に位置する長浜地区につき代替性が高い。 地域は沿岸部に位置する長浜地区の古くからの住宅地域であり、長浜小学校、南海中学校に近い。地震による津波災害 の懸念が強く、地区の人口減少が続いており、地価は下落基調で推移している。典型的な市場参加者は地縁的選好性を 有するエンドユーザーが中心であり、土地は坪当たり７～８万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域より信頼性のある複数の取引事例を採用して求められており、説得力の高い価格が試算され た。一方、当該地域では自己使用を目的とする取引が中心であり、賃料水準の低下、空室率の上昇、建築費の高騰等よ り、新規投資の採算性を欠き、事業収支の観点から賃貸用建物の想定は現実的でないため、収益還元法は適用しなかっ た。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [104.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が地価へ及ぼす影 響はほとんどなく、低金利や住宅ローン減税 等の下支えもあり、住宅地の需要は全体的に 回復基調である。 古くからの住宅地域であり、特段の変動要因 は認められないものの、地震による津波災害 の懸念もあり、地価は下落基調である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％