鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＬＭ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、北3.4m、二方路		１住居地区計画等一部津波警戒区域 (70,160)
b	２３０１ＬＭ -1002	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２３０１ＬＭ -1003	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、西1.8m、角地		近商 (90,300)
d	２３０１ＦＳ -1003	高知市		建付地	（　）	長方形	北9.7m市道、中間画地		１住居高度地区最高28m (70,200)
e	２３０１ＦＳ -109	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		１住居地区計画等

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,901	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.1]	122,196	100 [ 97.0]	125,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 130,793	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,232	100 [ 101.0]	130,923		131,000
c	(　 ) 163,202	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	142,148	100 [ 110.2]	128,991		129,000
d	(　 ) 149,176	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	158,966	100 [ 125.0]	127,173		127,000
e	(　 ) 59,709	100 [ 110.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 45.0]	121,589	100 [ 100.0]	121,589		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣接地の取得	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	隣接地の取得	％／月 +0.07	画地　　　　 -55.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

高知 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,800,758	505,333	2,295,425	1,837,320	458,105	（　0.9416） 431,352	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,377,217 円　　　　（　 80,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.20	ＬＳ3	159.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	8.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ、専有面積２６．６０㎡、各階２室）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.20	100.0	53.20	1,420	75,544	2.0	151,088
							0.0	0
2～ 3	住宅	53.20	100.0	53.20	1,460	77,672	2.0	155,344
							0.0	0
～

～

～

計		159.60	100.0	159.60		230,888		461,776
								0

⑨年額支払賃料	230,888 円　×　12ヶ月　＝　 2,770,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,770,656 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 166,239 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,796,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,776 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,800,758 円　　　　（　 24,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-1001	1,420 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,462 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＬＭ（賃貸）　　　　-1002	1,732 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	1,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,400 円	25,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,133 円	2,962,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,200 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,333 円　（　　　　　　 4,356 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 159.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,837,320 円（　　　　　 15,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,800,758 円
②総費用	505,333 円
③純収益　①－②	2,295,425 円
④建物等に帰属する純収益	1,837,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	458,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	431,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,377,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
高知 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　小坂　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市上町２丁目２４７番８外｢上町２－１０－３１｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	北8.2m市道	水道、ガス、下水	円行寺口 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 110 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部の旧来からの著名
な住宅地域

街

路

基準方位　北　８．
２ｍ市道

交通

施設

円行寺口駅　南東方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上町地区を中心に高価格帯の一般住宅地域。中心市街地に近く生活利便性の高いとともに旧来から著名な
住宅地域であり、旧くからの街で既存建物が密集していることや奥行きが長い土地が多いことなどから取引は活発では
ないが一定の需要が維持された地域である。典型的な需要者層は自己使用目的に取得するやや高位から中位の一般所得
者層が中心。総額については取引規模が個別的であって把握し難いが４２万円／坪弱程度が中心と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、自己所有による居住の効用評価が高い地域であるところ効用が顕現した元本価値に見合った賃料が得られ
ないため低位に試算された。一方で、比準価格は、近傍の地域特性・需要者層の類似性が高く規範性の高い事例によっ
て価格決定をしており、その精度、実証性、説得性を高く維持できている。以上より、実証的で需要者の規範となる比
準価格を採用し収益価格を参考として、市場における需給の変化を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -20                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    128,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

著名な住宅地に対する需要は堅調であったが
、人口減少による需要の緩やかな減退による
影響が見られる。コロナ禍の影響は地価に顕
現していない。

特筆すべき変動は認められない。

特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１ＬＭ -1001	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、北3.4m、二方路		１住居地区計画等一部津波警戒区域 (70,160)
b	２３０１ＥＫ -1006	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２３０１ＬＭ -1003	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、西1.8m、角地		近商 (90,300)
d	２３０１ＦＳ -1003	高知市		建付地	（　）	長方形	北9.7m市道、中間画地		１住居高度地区最高28m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,901	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.1]	122,196	100 [ 95.9]	127,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 121,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	120,762	100 [ 94.1]	128,334		128,000
c	(　 ) 163,202	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	142,148	100 [ 111.1]	127,946		128,000
d	(　 ) 149,176	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	158,966	100 [ 124.2]	127,992		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

高知 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,888,580	524,358	2,364,222	1,917,840	446,382	（　0.9416） 420,313	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,137,239 円　　　　（　 78,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.20	ＬＳ3	159.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	8.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（各階１ＤＫ２６．６㎡２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

開放廊下、外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.20	100.0	53.20	1,520	80,864	2.0	161,728
							0.0	0
2～ 2	住宅	53.20	100.0	53.20	1,600	85,120	2.0	170,240
							0.0	0
3～ 3	住宅	53.20	100.0	53.20	1,650	87,780	2.0	175,560
							0.0	0
～

～

計		159.60	100.0	159.60		253,764		507,528
								0

⑨年額支払賃料	253,764 円　×　12ヶ月　＝　 3,045,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,045,168 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,883,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	507,528 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,888,580 円　　　　（　 24,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1001	1,732 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１ＥＫ（賃貸）　　　　-1100	1,424 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,670
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,800 円	26,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,258 円	3,045,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,500 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 524,358 円　（　　　　　　 4,520 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 159.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,917,840 円（　　　　　 16,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,888,580 円
②総費用	524,358 円
③純収益　①－②	2,364,222 円
④建物等に帰属する純収益	1,917,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,137,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,800 円／㎡）