別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 愛南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛南 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 61,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南宇和郡愛南町御荘平城３７３０番１外 ②地積 　(㎡) 1,335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗 Ｓ1 店舗、事務所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南20m国道 水道 宇和島 42.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 宇和島駅南方 42.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道５６号沿いの店舗や事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、高齢化や人口減少、第一次産業の 低迷等の影響により、土地の需要が少ないため、地価の緩やかな下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の幹線道路に接面する商業地域である。需要者は愛南町に地縁のある個人や法人である。住民の高齢 化や人口減少が続いている中で、新型コロナウイルス感染症の影響で町内の養殖業や観光・飲食業などが振るわず、こ のような中で土地の需要も弱くなっている。なお、市場の指標となる取引は極めて少なく、中心となる規模や価格帯は 見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は事務所や店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引事例は少ないものの規範性の高い事例から適 切に導出された比準価格の信頼性は高い。なお、収益還元法については、商業地ではあるが収益性を重視した賃貸事例 は見受けられない。よって、比準価格を採用し、他の標準地との均衡、前年価格にも留意して鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛南町経済は、長期的な人口減少、水産業や 農業の第一次産業の不振により、全般的に低 迷が続いている。 町内最大の宿泊施設であった「ホテルサンパ ール」が令和４年４月から営業を停止した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％