別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鬼北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鬼北 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北宇和郡鬼北町大字近永６５９番２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、店舗併用 住宅等が多い駅前の 商業地域 西7m町道 水道 近永 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 近永駅北西方 90m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来から商業地域を形成している地域であるが、幹線道路沿いの量販店に顧客が流出しており、当該 地域は衰退傾向にある。今後とも衰退傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鬼北町の商業地域及び混在住宅地域全域である。需要者は、鬼北町に地縁を有する個人及び個人事業者 が中心である。主要産業でもある第一次産業は衰退傾向にある。既存商業地の需要は、大型店舗に顧客が流出し、店舗 経営者の高齢化、後継者不足も相俟って低迷している。需要の中心となる価格帯は、規模や用途等によりばらつきがあ り、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、店舗兼住宅を中心とした地域で、自己使用目的の建物利用が支配的であるため、収益価格の試算はできな かった。比準価格は、商業地域の取引が少ない中、相対的に規範性の高い事例により比準しており、信頼性の高い試算 価格と判断される。よって、比準価格を妥当と認め、地域要因の動向、周辺基準地との均衡、前年価格との変動率を考 慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鬼北町は、人口減少率、高齢化率ともに県内 平均と比し高水準な状況にある。主要産業で ある第一次産業も衰退が続いている。 路線商業地域においては、店舗の入れ替わり があり、新規投資が見られているが、既存商 店街は投資意欲も弱く、衰退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％