別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 内子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内子 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　米田　知弘   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多郡内子町平岡甲４０８番４ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の建売住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南4m町道 水道 内子 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南   110 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ町 道 交通 施設 内子駅南東方 2.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧五十崎町の中心部の住宅地として成熟しつつある住宅地域である。地域内に格別の変動要因はな く、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧五十崎町を中心とする住宅地域一円である。需要者は圏域内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層 がほとんどであり、一部圏外からの流入も見られる。需要の中心は規模約４０坪前後で１０万円／坪前後である。当該 地域は旧五十崎町中心部から比較的近く、交通接近性、利便性は普通程度であるものの、旧内子町の住宅地との比較で 相対的に競争力は劣り、需要は弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅地に係る取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、要因比較 においても標準地の特性・不動産市況等を踏まえて典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。収益価格は賃貸 市場が未成熟であるため試算することができなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地とのバランス検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内子 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 67.9] [103.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減に歯止めがかからず、地価は下落傾向 にある。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％