別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 砥部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砥部 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡砥部町高尾田１２９２番 ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、下水 いよ立花 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     8 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 いよ立花駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はバス路線でもある幹線道路東側背後に位置し、周辺にスーパー、銀行等が存する利便性の高い住宅地 域を形成している。今後も同様の住環境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高尾田地区を中心に麻生地区、宮内地区等を中心とした住宅地域一円である。需要者は、砥部町在住者 で、３０～４０歳代の一次取得者である。松山市からの流入のほか、久万高原町、旧小田町在住の買い替え層の需要も 稀に見られる。規模等の個別性により単価が異なるものの、坪１５～２２万円程度の取引が中心価格帯と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性を重視し、賃貸市場は未成熟であり、賃貸想定は非現実的であるた め、収益価格の試算は断念した。本件においては、市場の実態を反映した現実的で信頼性の高い取引事例を採用して求 めた比準価格を採用し、代表標準地価格及び前年価格との検討を踏まえ、近隣地域における需給動向、市場競争力の程 度等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍での当地域への影響は特にない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [126.7] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの 動きが見られるものの緩やかに持ち直してい る。 砥部町北部地区の住宅地需要は根強いものの 、人口減少、高齢化等から緩やかな衰退傾向 が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％