別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 松前 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松前 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡松前町大字筒井字南内開３４８番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅、事業 所等が建ち並ぶ近隣 商業地域 東10m県道 水道、下水 松前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    55 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 松前駅北方 450m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域で、背後に住宅地域も広く展開しており、今後も現況を維持するものと予測する。国道５６ 号沿い商業地域との競合は劣勢にあり、地価は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松前町の商業地域、混在地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者や事業者を中心に、幹線道路沿いに は外部資本の進出も見られる。付近は松山市と伊予市を結ぶ準幹線沿い地域であり、背後は一般住宅地域が広がるが、 画地条件のミスマッチや借地需要等により物件売買は少ない。当該地域の需要の中心となる価格帯は土地単価で認識さ れる傾向が強く、概ね坪２５万円～３０万円程度の水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿道商業地取引は少ないが、類似街路沿いの取引事例を収集して比較検討することができた。一方、借地利用は認めら れるが、建物賃貸需要は乏しいことから、収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検 討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊予 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 57.5] [100.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県都松山市に隣接して、水資源や立地企業や 大規模商業施設を背景に町勢は比較的安定し ている。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％