別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久万高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　長井　俊輔   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町久万２６７番１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が存在する路線商業 地域 西15m国道、三方路 水道、下水 いよ立花 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 いよ立花駅南東方 28.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中心部に存する国道沿いの商業地域である。人口減少等により商業環境は芳しくないものの、当面は 現況同様の推移を辿るものと予測する。地価は地域の景況感を反映し、弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久万高原町及び隣接する砥部町等に存する商業地域等を含む圏域と把握される。需要者は、画地規模によ り異なるが、地元事業者や県内有力企業、フランチャイズ事業者等が中心と思料される。商圏人口の低迷から従来より 需要は低調であったが、近年は、新型コロナウイルス感染症の影響からより鮮明となっている。取引件数が限られ、価 格帯も業種・業態、画地規模等によってバラツキが認められるため、市場における中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、国道沿いの路線商業地域であるが、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。採用した 取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集・選択した商業地等の取引事例に適切に補修正を 行って試算したものであり規範性が認められる。以上より、本件では、標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市 場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷が続く中、商圏人口の減少等 を背景に、需要は逓減傾向が続いている。 特段の変動要因は認められないが、商業地に 係る需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％