別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久万高原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町久万１４５１番２ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 東4m町道 水道、下水 いよ立花 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 いよ立花駅南東方 29.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は久万高原町中心部に近い戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後も当面は現状の住環境の中、同様の 利用状況が維持されるものと予測する。地域の住宅需要は弱く、地価は当面下落傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧久万町の住宅地域の圏域。需要者の中心は久万高原町に居住又は地縁を有する一次取得者層であり、久 万高原町外からの流入は少ない。近隣地域等は久万高原町内では利便性の高い住宅地域であるが、久万高原町では人口 減少が著しく、土地需要は低迷している。近年、久万高原町内の土地取引は少なく、近隣地域等での需要の中心的な価 格帯は見出し難い状況であるが、概ね土地９０坪程度で単価４～５万円／坪程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己使用を中心とする賃貸市場が熟成していない地域等ゆえ、収益価格は試算し得なかった。本件は比準 価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適切に求められたもので市場価 値を反映した価格としてその信頼性は高い。よって本件では近隣地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討 を踏まえ、周辺の公的価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久万高原町では人口減少、少子高齢化が進行 しており、地域経済も低迷し、土地需要は弱 く、地価は下落傾向にある。 地域要因に特段の変動は無い。地域は久万高 原町の中心部に近く、町内では利便性が高い 住宅地域だが、一般的要因の影響等から土地 需要は弱い。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％