別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 東温 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉   TEL.

鑑定評価額 92,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市牛渕字砂子地１０４７番１外 ②地積 　(㎡) 1,458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:3.5 事務所兼倉庫 Ｓ3 店舗、事務所等が見 られる路線商業地域 南東25m国道 水道、下水 牛渕団地前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   250 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 牛渕団地前駅南西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域は路線商業地域として熟成が進むが繁華性は低く、今後も同様の利用状況が続くと予測される。地価水準は 弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市、および松山市東部地区の商業地域一帯であるが、特に代替競争関係が強いのは幹線道路沿いの路 線商業地域である。需要者の中心は愛媛県内外の法人及び個人事業者である。最近は店舗等の新規立地は見当たらず、 地域内での需給は弱含みである。商業地の取引は少なく、地価は規模によりバラつき、需要の中心価格帯は見出し難い 。地価は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自用の店舗が中心であり、賃貸市場は成熟しておらず収益価格は試算出来なかっ た。類似性の高い取引事例が乏しい中、価格牽連性の認められる取引事例より検討した比準価格は現在の路線商業地の 市場動向を反映した現実的で信頼性の高い価格と言える。よって、比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考 慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済全体としては新型コロナの影響から 緩やかに持ち直している。東温市の地価への 影響はほとんど見られない。 コロナ禍においても特段の変動はなく、新規 出店等も見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％