別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西予 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　高月　新介   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市三瓶町朝立字日吉崎７番耕地２８６番３６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 南西4.5m市道 水道 伊予石城 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 伊予石城駅南西方 9.2km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧町中心部の既存商業地域であるが、市役所支所移転後は商業特性の後退が著しく、地価は当面、下落傾向と予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧三瓶町内の商業地域、混在地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者や事業者が中心である。地域的 な衰退傾向から稀な取引も住宅地利用目的が多く、今後とも背後または近接の住宅地域価格の水準に近づいてゆくもの と思われる。当該地域の需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、概ね坪１０万円前後の水準と把 握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の店舗併用住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実 証的かつ説得力を有する。一方、商業特性の後退顕著で賃貸物件需要は極めて乏しいことから、収益価格は試算しなか った。従って、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間におけ る地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等による社会・経済規模の縮小が進 んでおり、旧宇和町中心部等を除き、全体的 に地価も下落傾向で推移している。 市役所支所の地域外への移転以降、商業地域 としての衰退傾向が顕著である。近接商業地 域でアーケードの撤去が行われた。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％