別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西予 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 -6 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 9,610 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市野村町野村１号４６８番２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い傾斜 地の既成住宅地域 南2.8m市道 水道、下水 下宇和 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．８ ｍ市道 交通 施設 下宇和駅北東方 14.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧野村町中心部に近い戸建住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持さ れるものと予測する。コロナ禍による地価への影響は未だ不透明であるが今後の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,610 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野村町中心部近郊の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は圏域内の地縁者が大半で、外 部の第三者の流入は少ない。取引件数は少なく、また、地縁的選好性が強いこと等から事情を含んだ取引も多く見られ 、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。当該地域内においては、地価は底値圏で推移しながらも人口減少 や高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は戸建住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟 なため収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有 する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し 、前年価格からの変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧野村町では人口減少、地場産業の不振等の 影響により、地域経済は厳しい状況が続いて おり、宅地需要は依然として低調に推移して いる。 地域要因に大きな変動はないものの、少子高 齢化、低迷する地域経済情勢等により不動産 取引市場は低調で、地価下落が継続している 。 個別的要因に変動はない。南側道路に接面し ており、日照等がやや優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％