別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西予 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市野村町野村１１号８９番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 下宇和 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 下宇和駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧野村町の戸建住宅等が多くみられる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるも のと予測する。コロナ禍による地価への影響は未だ不透明であるが今後の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧野村町中心部及びその周辺の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は旧野村町内在住者に概ね 限定され、圏域外からの転入者は少ない。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯及び取引規模は見出し難い 状態であるが、地積約５０坪で７～８万円／坪前後を中心に取引が行われている。当該地域内においては、人口減少や 高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため 収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取 引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年 価格からの変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧野村町では人口減少、地場産業の不振等の 影響により、地域経済は厳しい状況が続いて おり、宅地需要は依然として低調に推移して いる。 地域要因に大きな変動はないものの、少子高 齢化、低迷する地域経済情勢等により不動産 取引市場は低調で、地価下落が継続している 。 個別的要因に変動はない。南東側道路に接面 しており、日照等がやや優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％