別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西予 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市宇和町下松葉１４０番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、下水 上宇和 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 上宇和駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅である戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域で、今後とも現状の住環境が維 持され、同様の利用状況が継続されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧宇和町中心部及びその周辺地域を中心とした住宅地域一円で、旧宇和町に居住及び地縁を有する３ ０～４０歳代の一次取得者層が需要者の中心であるが、周辺市町等からの流入需要も存する。圏域内には宅地分譲も散 見され、また近隣地域等は比較的利便性良好な住宅地域であることから、土地需要は比較的安定している。近隣地域及 びその周辺地域における需要の中心的な価格帯は、土地７０～８０坪程度で単価１０～１１万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己利用物件がほとんどである賃貸市場が熟成していない地域等ゆえ収益価格は試算し得なかった。本件 では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場の 実態を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額 を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西予 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [101.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧宇和町は中心部及びその周辺地域において は交通利便性が高く他地域からの流入需要も 存するが、他の地域は過疎化が進行し衰退傾 向にある。 地域の地価にはコロナ禍の影響はあまり感じ られない。地域は旧宇和町中心部から程近い 比較的利便性良好な地域で、土地需要は比較 的安定している。 個別的要因に特段の変動は無い。東側道路に 面しており、日照等、住環境の面で優位性が ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％