別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 四国中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番 ②地積 　(㎡) 32,810   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 製紙関連の大中規模 倉庫が建ち並ぶ臨海 工業地域 南西17m道路、四方路 水道 伊予三島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   270 ｍ、南   390 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 156.0 ｍ、奥行　約　　 211.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ５万トン級のタンカーが接岸 可能な大型岸壁が整備されて いる。 街 路 １７ｍ道路 交通 施設 伊予三島駅　北方 1.2km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の物流拠点として、今後も現状を維持するものと予測する。基幹産業の業況は製造品種によりまちまちで あるが、工業用地の需要は概ね安定傾向にある。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、おおむね四国中央市を中心とする瀬戸内海沿岸部の臨海工業地域の圏域。需要者の中心は、基幹産業 である製紙業に関連する物流関連の有力な地場企業。四国最大級の多目的国際ターミナルで大型岸壁が整備された流通 業務地域である。新規の物流施設の建設もあり、需給は落ち着きつつあるが、臨海部の工業地の取引が少なく、取引さ れる規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の物流施設が中心で、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算することができなかった。一方比準 価格は同一需給圏内に存する信頼しえる多数の取引事例より比準を行った。以上により、市場の実態を反映した比準価 格を採用し、価格牽連性のある標準地価格との均衡及び前年までの価格動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である製紙業は、印刷紙は低調だ が、紙加工、衛生用紙は堅調。郊外のＩＣ周 辺に物流倉庫等の建設が続いている。 　地域要因に特段の変更はない。臨海部の大 型岸壁が整備されている物流拠点で、地価は やや弱含みであるが、下落率は僅少である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％