別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 四国中央 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市土居町小林１２１８番 ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅や一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 北西4m市道 水道 伊予土居 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 伊予土居駅東方 920m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域として、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地需要は弱く、地 価は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四国中央市のうち土居町を中心とした同市郊外部の住宅地域である。需要者の中心も、土居町の居住 者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は殆ど存しない。集落的な地域要因が強く、地縁的な需要が主であり、需 給動向は弱含みである。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　農家住宅や一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅は殆ど存しない。自用目的での取引が中心である。賃貸市 場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四国中央 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [113.6] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である製紙業は、印刷紙は低調。 紙加工等は堅調だが、原材料費の高騰等によ り先行きは不透明。住宅地地価は二極化、選 別化傾向にある。 　郊外部では、宅地の供給圧力が強いため、 住宅地の需給が弱含んでおり、地価は下落傾 向が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％