別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 四国中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市金生町下分字馬木１２０９番３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い閑静な住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 川之江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 川之江駅南方 2.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に近接する利便性の高い戸建住宅地域として熟成が続くものと予測する。人気のあるエリアで、需給 は概ね堅調である。地域経済や不動産市況の不透明感はあるが、地価は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四国中央市のうち概ね旧川之江市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、同一需給圏 外からの転入者は少ない。同一需給圏内における宅地供給は、８～１０区画の小規模分譲地が散見されるが、売れ行き は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地のみで９００万円～１２００万円程度、新築の戸建物件は、２４００ 万円～２８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は金生町下分内の戸建住宅地域。比準価格は近隣地域周辺の事例を含む地域的類似性の高い事例を採用し、 実証的な価格を試算できた。収益価格については、周辺地域にはマンション等の収益物件も散見されるが、対象地は規 模が小さいため試算を断念した。地域の土地需要者は周辺の取引相場を主要な指標としていることも勘案し、市場の実 態を適切に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四国中央 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 96.3] [100.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である製紙業の業況は、印刷紙は低 調。衛生用紙、紙加工は堅調に推移してきた が、原燃料費や物流費の上昇により、先行き は不透明である。 地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地 域として、比較的良好な住環境を維持してい る。土地需給は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  -2.3 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％