別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊予 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 5-3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.

鑑定評価額 78,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下吾川字馬塚９４３番３ ②地積 　(㎡) 994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 診療所 Ｗ2 店舗、事業所等が多 い路線商業地域 西34m国道 水道、下水 鳥ノ木 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 鳥ノ木駅西方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であり、今後も現況を維持すると予測する。用途の多様性に優れているが、商況として は、隣接する松山市、松前町の路線商業地域と比してやや劣る (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市南部から旧伊予市に至る幹線道路沿いに沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域一円。需要者 の中心は、地元に地縁性のある企業や個人事業者であるが、収益用不動産への圏域外からの投資も見られる。隣接する 松前町に属する商業施設に比し商業性は劣る。事業用借地による出店も多く、規模もまちまちであり、需要の中心とな る価格帯を特定するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺における商業施設は自用の建物が中心で、賃貸市場は未成熟で賃貸事例を収集できないため収益 価格は試算できなかった。一方、比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を適確に 反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡および前年価格との比較にも留意して、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊予 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 62.0] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の商業集積や郊外型大規模商業施設に 圧されて、既成商業地域の繁華性はやや弱く 、市況はなお弱含みに推移している。 地域要因の変動は格別に認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％