別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊予 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下吾川字北西原２０２５番２６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 新川 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 新川駅北方 470m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、今後もこの住環境を維持するものと予測する。周辺地域では、農地等を素地 としたミニ開発の売れ行き不振で、地価はやや低位に推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧伊予市およびその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者 層で、一部圏外からの転入もある。市街地中心部に近く利便性が高い住宅地であるが、松山市域との比較もあり、やや 競争力が劣る。この傾向は今後も続くと判断され、地価水準はなお弱含みである。取引の中心は５万円／㎡台前半、１ ６５㎡程度の土地で９００万円程度、新築建物２０００万円程度が需要の上限。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では 共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが 、比準価格は規範性が高い取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比 準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [149.1] [101.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市郊外部住宅地域の地価基調との比較も あり、市域内に散見される小規模開発も売れ 行き不振で、なお市況は弱含みに推移してい る。 地域要因の変動は格別に認められない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％