別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 大洲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洲 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大西　泰祐   TEL.

鑑定評価額 1,970,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大洲市長浜甲５９３番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） (80,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道 伊予長浜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 伊予長浜駅西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (80,160) ⑤地域要因の将 　来予測 区画が細分化された既成住宅地域であるが、漁家住宅等も混在する特性、現下の漁業経済状況等から、住宅地域 としてやや衰退気味に推移する可能性は否定できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洲市の内、旧長浜町内及び旧大洲市郊外部の住宅地域一円。需要者は圏域内に居住する一次取得者が中 心であり、同地域出身者も稀に見られるが、圏域外から流入してくる需要者は極めて少ない。後述のとおり、人口減少 、少子高齢化、過疎化の進展とともに、市町村合併により旧役場が市役所支所となり地域衰退化は止まっていない。大 洲市合併前旧町の中では過去の地価水準が高かったため需要減退による地価下落率が大きくなる特徴がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由 には合理性があり、比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。比準価格は市場性を反映したものであり、信 頼性は高いと判断される。したがって、代表標準地価格との均衡を得た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [102.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧長浜町は平成１７年の合併により中心部の 地域衰退が進んだが、かつて地価が高かった ことから下落率自体が大きく未だ底値には至 っていない。 漁業、農業等地場産業の不振、少子高齢化、 過疎化の進行、さらに市町村合併により、旧 役場も職員が減少し、地域全体が衰退気味で ある。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％