別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 大洲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洲 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大洲市大洲字三ノ丸８８０番９０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西8m市道 水道、下水 伊予大洲 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 伊予大洲駅南西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成住宅地域として熟成している。今後も現状の良好な居住環境が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洲市のうち、旧大洲市に属する住宅地域の圏域。市場に参加する需要者は、圏域内に居住する３０～４ ０歳代の一次取得者層が中心であり、圏域外からの流入者は減少している。需要者の中心は、地元に関係する公務員、 銀行員等がほとんどであるが、特に既存住宅地域への需要は衰退したままである。需要の中心は土地のみで９００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引の大半は自用目的での取引が中心であり、周辺地域において低層共同住宅は散見されるが、土地を取得して共 同住宅を建設することを想定した場合、本件地域における賃貸市場環境から収益価格が顕在化しないため収益価格は試 算できなかった。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、周辺の他の標準地との比較を十分に行い、前年価格か らの連続性をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洲 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済は一部で弱い動きがみられるもの の、緩やかに持ち直している。大洲市におい ては不動産取引がやや停滞気味である。 居住環境の良好な既成住宅地域であるが、新 規分譲地と比べ需要は弱いが、値頃感から下 落幅の縮小傾向が見られる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％