別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西条 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 9-2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市ひうち字東ひうち１８番１７ ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が多い臨海工業地域 南12.5m市道 伊予西条 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  62.5 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 5.8km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場や倉庫、物流センター等が立地する臨海工業地域であり、今後も現状を維持するものと思 料する。土地の需給バランスは拮抗しており地価は底堅く推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西条市及び周辺市における臨海部の工業地域である。需要の中心は、同一需給圏内の中小企業法人等で ある。鋼材や資機材価格の高騰による影響等により企業収益の動向は先行き不透明な状況が続くものの、工業地の土地 需要は比較的堅調であり、地価は概ね安定的に推移している。西条市内において臨海部の工業地の取引は少なく、あっ ても規模、価格とも様々で中心となる価格帯を特定するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自己所有の工場、倉庫等が中心で賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟であるため、賃料水準を把 握することが困難であることから、収益価格は試算できなかった。したがって、現実の取引実態を反映した実証的な価 格である比準価格を採用し、前年価格、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の基幹産業である製造業等は先行き不 透明な状況であるが、工業地の供給が少ない ため、地価は概ね安定している。 地域要因に特段の変動は認められないが、土 地の需給バランスは拮抗しており、地価は概 ね横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％