別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 西条 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市周布９２２番２ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 幹線道路沿線地区 1:2.5 店舗 Ｓ1 店舗等が増えつつあ る郊外の路線商業地 域 南西12m県道 水道 壬生川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       656 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 壬生川駅　南方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) 幹線道路沿線地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧東予市郊外部のやや繁華性の劣る路線商業地域である。当該路線沿いに新規出店等はあまりみられ ず需要の弱さを反映しておりコロナ禍・物価高の影響もあり当分の間、地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東予市を中心とした路線商業地及び近隣商業地。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人 事業者が中心であると判断する。主要地方道壬生川丹原線のインターチェンジ周辺に大型店舗が多く進出したことも影 響し同一路線沿いに新規出店等はあまりみられず需要の弱さを反映している。需要の中心となる価格帯（総額）は、取 引自体少なく、業種によって選好する規模も様々で明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は適用できなかった。一方、本件 では、同一需給圏において複数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根幹的問題があり、さらにコ ロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅 広い業種で負の影響を受けている。 地域要因に特段の変動はない。同一路線沿い に新規出店等はあまりみられず需要の弱さを 反映している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％