別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 西条 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市丹原町今井４７１番２ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が見 られる近隣商業地域 北西6.4m市道 水道、下水 壬生川 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 壬生川駅　南西方 4.5km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丹原町の既成商業地域であるが商業地需要が郊外大規模地にシフトしており、当分の間地価は下落していくと判 断する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧丹原町商業地域を中心として周辺の路線商業地域も含め広範囲に及ぶ。需要者は、旧丹原町に地縁を有 する個人事業者が中心である。近隣地域における需要は、小売業等は郊外路線商業地の大型店舗による販売にシフトし ている結果、既存の商店街に対する需要は減退している。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模のバラツキが目立 ち、明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 衰退化傾向の商業地域であり、収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は 適用できなかった。一方、本件では、同一需給圏において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡を考慮の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根幹的問題があり、さらにコ ロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅 広い業種で負の影響を受けている。 郊外大型店舗に顧客は流出し、経営者の高齢 化、後継者難の影響もあり、経営力が低下し ている。当該地域の衰退傾向は顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.1 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％