別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西条 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -17 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市周布９８５番１１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園居住地区 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 北東4.3m市道 水道 壬生川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 壬生川駅　南西方 2.9km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園居住地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。建築費上昇傾向の影響等先行き は弱含むと思料され、人口減少等を考慮すると地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周布小学校区を中心として、旧東予市中心部及びその周辺部における住宅地域である。需要者の中心は旧 東予市在住で３０～４０歳代の一次取得者であるが、旧西条市中心部が通勤圏内であり旧西条市在住の一次取得者から の需要も認められる。近隣地域は中心商業地域に近く生活利便性は比較的高いが、景気低迷や建築費上昇の影響もやや 見受けられ、土地需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額３５０～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用の土地がほとんどであり賃貸市場が成熟しておらず、また共同住宅を想定するには画地規模が小さ く収益価格は試算できなかった。比準価格については、周辺地域における最近の事例を多く採用しており、価格形成要 因の比較過程も適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。依って、代表標 準地との価格検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね 安定した傾向にあるが、人口の減少傾向が続 いており、建築費等の上昇傾向から宅地需要 は弱含みである。 地域要因に特段の変動はない。旧東予市郊外 部の住宅地域は需要が弱く発展的な要因が見 られず、依然として地価は下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％