別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 西条 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -15 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市喜多台４６３番９ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北西4.3m道路 水道、下水 壬生川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 道路 交通 施設 壬生川駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 西条市郊外の住宅地として今後も現状を維持するものと考える。旧東予市内の住宅地需要は弱く、人口減少によ る根幹的問題等により今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧東予市を中心とした西条市西部の住宅地域一円。需要者の中心は旧東予市に居住する３０～４０代 の一次取得者である。旧東予市は旧西条市に比べ人口減少率が大きく根幹的な問題を抱えている。一方で、近年主要地 方道壬生川丹原線沿いに大型店舗が増加し生活利便性は向上した。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００ 万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。また標準地は共同住宅を想定するには規模が 小さく収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比 準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を 採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根幹的問題があり、さらにコ ロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅 広い業種で負の影響を受けている。 旧東予市の中では比較的利便性の高い住宅地 であるが、地縁的需要に限定される傾向で、 さらに一般的要因の影響が加わり地価は下落 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％