別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西条 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -10 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市飯岡字西原２５６５番４５ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園居住地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 伊予西条 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 伊予西条駅東方 4.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園居住地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西条市東端部に位置する住宅団地として概ね熟成してきており、今後も同様の住環境を維持していく ものと予測する。市郊外部の住宅地需要は低迷しており、地価は依然として弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市東部郊外の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は西条市に居住する３０～４０代の 一次取得者層である。供給は既存住宅及び不動産業者によるミニ開発等が散見されるが、利便性の劣る郊外部の住宅地 の需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。土地需要の中心は約６０坪前後で総額は４００～６００万円程度で ある。新築戸建物件は２，２００万円程度の物件を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し 得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に 求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの変動率 及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [110.5] [101.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の人口は減少傾向。市内中心部の利便 性の高い地域の需要は概ね堅調であるが、旧 集落、郊外地域に対する需要は総じて弱含み である。 地域要因に特段の変動は認められないが、郊 外部の宅地需要は弱く地価はやや下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％