別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西条 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市丹原町願連寺２１０番６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m道路 水道、下水 壬生川 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 壬生川駅　南西方 3.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は西条市郊外に存する戸建住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部 の住宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西条市丹原町を中心とした中小規模住宅地域を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は旧丹原町 の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は殆どない。集落的な地域要因が強く、地縁的な需要が主であり、 地域の人口減少、空き家の増加等もあって地価は下落傾向が続いている。新型コロナの影響は殆ど見られない。土地需 要の中心は６０坪程度の土地で総額５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、やや広範囲ではあるが地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得た ものと考える。収益価格については、周辺地域においては賃貸アパート等はほとんど見られず、賃貸市場の成熟の程度 が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検 討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [101.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰 等により、主要産業である製造業等の先行き の不透明感は続いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 地域要因に特段の変動はない。旧丹原町内に おいては利便性の高い住宅地域である。地縁 的需要に限定される傾向にあり住宅地需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％