別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西条 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市福武字出晴甲８９０番３４ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園居住地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4.3m道路 下水 伊予西条 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ道路 交通 施設 伊予西条駅　東方 2.2km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園居住地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西条市郊外の戸建住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地の需要は弱含みであ り、地価は弱い下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西条市郊外における戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は、同地域内に居住している３０代～４ ０代の一次取得者である。宅地供給については、開発業者による新規の小規模分譲地が散見される状況にあり、完売ま でには若干の期間を要するものの、需給のバランスは概ね均衡している。近隣地域及び周辺地域における需要の中心は 、土地で５００万円～８００万円程度が市場の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、広範囲ではあるが地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得た。収 益価格については、周辺地域においては賃貸アパート等はほとんど見られず、賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支 の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で 、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [152.0] [101.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰 等により、主要産業である製造業等の先行き の不透明感は続いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 西条市郊外の住宅地域で、地域要因に特段の 変動要因はない。需要は弱含みであり、当該 地域の地価は若干の下落傾向で推移している 。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.7 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％