別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西条 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.2m市道 水道 伊予小松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 伊予小松駅　西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西条市郊外の旧小松町の住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。住宅地の需要は弱含ん でおり、地価は若干の下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧小松町及びその周辺の標準住宅地域である。需要者の中心は旧小松町に居住する一次取得者が多く 、同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内において需要を喚起するような開発は殆ど無く、人口減少や高齢 化、空き家の増加等の要因から地価は下落傾向にある。小松町内の取引は少なく、取引される価格帯はまちまちであり 、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではあるが、土地のみで４００～６００万円程度の価格帯が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、地域性の類似した規範性の高い事例を採用し、実証的な価格を試算し得たものと考える。収益価 格については、周辺地域においては賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現 実的であるため試算を断念した。よって代表標準地との検討も踏まえた上で、信頼性の高い事例を基礎とする実証的な 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰 等により、主要産業である製造業等の先行き の不透明感は続いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 地域要因に特段の変動要因はない。旧小松町 では、高齢化・人口減少等を反映して土地需 要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +5.3 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％