別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -4 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市明屋敷字滋巷４５０番８ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 市街地中心部に存す る利便性の良い住宅 地域 北4.5m市道 下水 伊予西条 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市内中心部の戸建住宅が多い住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持しつつ、地価はやや弱含み傾 向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市中心部周辺の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は西条市に居住する３０～４０代 の一次取得者層である。市内中心部に近い利便性良好な住宅地域で、土地需要は底堅さを見せるが、地域経済の先行き の不透明感もあり、地価はやや下落傾向で推移している。土地需要の中心は約５０坪前後で総額８００～１１００万円 程度である。新築戸建物件は２，５００万円前後の物件を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己使用目的の取引が大半で、売買当事者は市場での取引価格を指標として意思決定を行うものと思料さ れる。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よっ て、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格と の均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.3] [100.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の人口は減少傾向。市内中心部の利便 性の高い地域の需要は概ね堅調であるが、旧 集落、郊外地域に対する需要は総じて弱含み である。 地域要因に特段の変動は認められないが、地 価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％