別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 西条 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市大町字広坪３２６番２２外 ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.1m私道 下水 伊予西条 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ私道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が多い地域であり、当分の間現状のまま推移するものと思われる。市内では人口減少による 根幹的問題により二極化が進んでいるが今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧西条市の中心部に近い標準住宅圏域一円である。需要者の中心は西条市に居住の３０～４０代の一 次取得者が多い。近隣地域は市域において生活利便性がよく需要は堅調であるが、人口減少などによる根幹的問題に加 えコロナ禍の影響により地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額７００万円～１ ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。また標準地は共同住宅を想定するには規模が 小さく収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比 準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [105.4] [101.0] 100 48,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根幹的問題があり、さらにコ ロナ禍や物価高により飲食業などをはじめ幅 広い業種で負の影響を受けている。 地域要因に特段の変動はない。市内中心部に 近く生活利便性が良好だが、一般的要因の影 響を受け地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.9 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％