別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西条 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 9,020,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市喜多川字梅ヶ須賀７４０番７ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m道路 下水 伊予西条 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ道路 交通 施設 伊予西条駅　北西方 2.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西条市中心部に近い閑静な住宅地として今後も現状を維持するものと予測する。住宅地の需要は弱含 みであり、地価は下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧西条市の中心部に近い標準住宅圏域一円である。需要者の中心は同地域内に居住の３０代～４０代 の１次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内における宅地供給は、８～１０区画の 小規模分譲地が散見されるが、完売までには若干の期間を要している。新型コロナの影響は殆ど見られない。土地は８ ００～１，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は西条市中心部の戸建住宅地域である。比準価格は地域的類似性の高い事例を採用しており要因比較も妥当で 信頼性は高いものと考える。収益価格については、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい分譲戸建住宅地域であ るが、対象地は規模が小さいこともあり試算を断念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が大半であるこ とも勘案し、規範性の高い比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西条 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は弱まったが、諸物価高騰 等により、主要産業である製造業等の先行き の不透明感は続いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地 域として良好な住環境を維持しており、概ね 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％ -1.9 ％