鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新居浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -1409	新居浜市		更地	（　）	不整形	北西12m市道、南7.6m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	２３Ｋ２ -1443	新居浜市		更地	（　）	不整形	南12m市道、北2.3m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	２３Ｋ２Ｙ -1470	新居浜市		更地	（　）	ほぼ正方形	南8.9m道路、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -1480	新居浜市		更地	（　）	不整形	北47m国道、中間画地		（都）幹線道路沿道地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,611	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	42,439	100 [ 103.5]	41,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 32,521	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 68.2]	47,017	100 [ 114.4]	41,099		41,100
c	(　 ) 46,878	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,223	100 [ 110.9]	40,778		40,800
d	(　 ) 31,572	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	42,576	100 [ 103.4]	41,176		41,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -31.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

新居浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,356,402	568,717	1,787,685	1,757,800	29,885	（　0.9384） 28,044	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	549,882 円　　　　（　 2,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新居浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	138.00	ＬＳ1	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	241 ㎡	12.9 m x 18.7 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建ての一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	138.00	100.0	138.00	1,510	208,380	3.0	625,140
							0.0	0
～

～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		208,380		625,140
								0

⑨年額支払賃料	208,380 円　×　12ヶ月　＝　 2,500,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,500,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,350,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,140 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,356,402 円　　　　（　 9,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ２　　　　-50	1,758 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ２　　　　-164	1,437 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新居浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,017 円	2,500,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	22,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 568,717 円　（　　　　　　 2,360 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,757,800 円（　　　　　 7,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,356,402 円
②総費用	568,717 円
③純収益　①－②	1,787,685 円
④建物等に帰属する純収益	1,757,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 549,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出
新居浜 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新居浜 5-5

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　宏明

TEL.

鑑定評価額

9,910,000 円

１㎡当たりの価格

41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新居浜市菊本町２丁目甲７７９番７外｢菊本町２－３－３１｣				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ3	小売店舗兼住宅が多い近隣商業地域	南東11.6m市道	水道、下水	新居浜 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１１．６ｍ市道

交通

施設

新居浜駅　北方

3.1km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部周辺の近隣商業地域として、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響による商業地
需要の低迷、地域経済の先行き不透明感もあり、今後の地価動向は弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,360 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、新居浜市の既成商業地域を中心とした同市の商業地域全域を把握した。需要者は、新居浜市に在住す
る個人事業者が中心である。郊外の大型店舗への顧客流出の影響等から需給動向は総じて弱含みであり、地元事業者の
出店意欲も低い。取引される価格帯はまちまちであり事情含みも多く、その件数も少ないことから、需要の中心となる
価格帯は見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域及びその周辺は、小売店舗兼住宅等が多い近隣商業地域である。比準価格については、要因比較等は適正に
行われ、実証的な価格を得た。収益価格については、周辺では収益物件の取引は少なく、商業事業者向けの賃貸市場は
未成熟であることから、賃貸需要は総じて弱いため低位に求められた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を
採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新居浜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,400 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[176.9]

[100.0]
100

41,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住友系企業の業況は、概ね堅調に推移してい
るものの、原材料費、資源価格の上昇等の影
響により、先行きが不透明である。

地域要因に特段の変動はない。ネット通販の
影響や郊外型大型店舗、ドラッグストア等に
客足はシフトしており、需給動向は弱含みで
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +3.1
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新居浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -314	新居浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	２３Ｋ２Ｙ -308	新居浜市		更地	（　）	不整形	南7.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	２３Ｋ２Ｙ -1342	新居浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３Ｋ２ -1405	新居浜市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南2.7m、角地		（都）１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,320	100 [ 80.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,167	100 [ 117.4]	41,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 39,305	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	39,427	100 [ 95.0]	41,502		41,500
c	(　 ) 42,840	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	44,465	100 [ 109.1]	40,756		40,800
d	(　 ) 49,501	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	49,601	100 [ 121.0]	40,993		41,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +20.0
a	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

新居浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,356,402	567,717	1,788,685	1,757,800	30,885	（　0.9384） 28,982	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	568,275 円　　　　（　 2,360 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新居浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	138.00	ＬＳ1	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	241 ㎡	12.9 m x 18.7 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建ての一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	138.00	100.0	138.00	1,510	208,380	3.0	625,140
							0.0	0
～

～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		208,380		625,140
								0

⑨年額支払賃料	208,380 円　×　12ヶ月　＝　 2,500,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,500,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,350,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,140 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,356,402 円　　　　（　 9,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ２　　　　-50	1,758 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [ 95.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ２　　　　-350	1,850 ( 1,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新居浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,017 円	2,500,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	22,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,717 円　（　　　　　　 2,356 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,757,800 円（　　　　　 7,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,356,402 円
②総費用	567,717 円
③純収益　①－②	1,788,685 円
④建物等に帰属する純収益	1,757,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,982 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,360 円／㎡）