別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新居浜 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 5-3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市若水町１丁目甲５３５番１０ ｢若水町１－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 事務所 Ｓ2 小規模小売店舗が多 い既成商業地域 西8.4m市道 水道、下水 新居浜 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８．４ｍ市道 交通 施設 新居浜駅北西方 3.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗経営者の高齢化、後継者不足等により、空店舗率は高水準で推移している。アーケード商店街の衰退傾向は 顕著であり、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市内の既成商業地域を中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、地場の中小事業者だが、 新規店舗の出店はほとんどない。大型ショッピングセンターや幹線道路沿いの路線商業地域に商業地域の中心が移動し た影響から、既成商業地域のうちでも、とりわけアーケード商店街の衰退傾向が著しい。取引が少なく、取引される価 格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　衰退傾向が著しいアーケード商店街であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格を試算することができなかっ た。また、自己使用の店舗が多く、賃貸店舗の市場は限定的で、個別性が強い。取引市場では、自己使用目的での取引 が中心になっており、市場参加者の属性を踏まえると、取引価格の水準を重視して価格が決定されることが一般的と認 められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [191.2] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県外資本の出店は、コロナ禍の影響等から やや低調。出店に際しては借地が多く、地元 個人事業者の投資意欲は総じて低い。 　市中心部のアーケード商店街で、空店舗率 が高止まりしており、衰退傾向に歯止めがか からない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +19.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％