別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 新居浜 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市八幡１丁目甲７９３番５ ｢八幡１－１６－２０｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、下水 新居浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       237 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新居浜駅　北東方 4.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人口減少、少子高齢化、新型コロナ の今後と地場産業の今後の不透明感等の影響で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市川東地区を中心とした新居浜市の郊外の住宅地域全域である。需要者の中心は新居浜市在住の３ ０～４０才代の一次取得者が中心である。同一需給圏内には小規模の宅地分譲も散見されるが、新規需要はやや低調で あり、地価は依然として下落傾向が続いている。需要の中心となるのは、土地のみで７００万円前後が中心価格帯とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅中心の郊外の閑静な住宅地域である。共同住宅等も存するが、自用目的での取引が 中心であることから、収益価格は試算を断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、規範 性の高い取引事例より試算されている。したがって、本件では、比準価格を適正価格と判断し、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [101.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は概ね安定しているが原材 料費の高騰で先行不透明。地価動向は市中心 部と郊外部とに二極化するとともに下落傾向 が継続している。 地域要因に特に変動はない。居住環境は比較 的良好であるが、郊外部の住宅地需要は弱く 、地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％