別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新居浜 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -14 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市萩生字本郷８２１番２ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北4m市道 水道、下水 中萩 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中萩駅　東方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市南西部郊外の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市場の二極化の影響を 受け、郊外部の宅地需要は依然低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね新居浜市南西部郊外の住宅地域一帯である。需要者の中心は、新居浜市居住の一次取得者が大半を 占める。周辺では大規模開発は見られないが、小規模な分譲開発は行われている。少子高齢化や人口減少、中心部回帰 傾向により郊外部の住宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地のみで９００～１，０００ 万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は居住の快適性を重視する住宅地域であり、店舗併用住宅や共同住宅等も若干認められるが、不 動産市場は主に自用目的の取引が中心であることから、収益還元法は適用しなかった。よって本件では、信頼性の高い 取引事例により求められ、市場の実勢を反映している比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも十分考慮した結 果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [102.6] [100.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友関連企業の景況は安定しつつも資源高に より先行き不透明である。不動産市場は改善 傾向も認められるが、総じて二極化・選別化 が進んでいる。 市内南西部、郊外の住宅地であり、地区内で の利便性は比較的高いが、需要は弱含みの状 況にあり、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％