別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新居浜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -12 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市横水町５６６番９ ｢横水町６－２１｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4.3m私道 水道、下水 新居浜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ私道 交通 施設 新居浜駅　南西方 2.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の低層住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。周辺地域で街路整備が続いているも のの、住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新居浜市内のうち概ね川西地区と上部地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需 給圏内に居住する一次取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。周辺では街路整備が進行中で小規模な宅地開発も見 られるが、市中心部と比較すると需給は弱含んでいる。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円～８００万円程度 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では共同住宅も見られるが、建築費高騰の影響もあり、収益価格は算出過程でマイナスとなり試算出来な かった。他方比準価格は、取引時点が新しい事例を採用して適切に試算されており、信頼性が高い。よって本件では、 居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 87.8] [101.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友関連企業の景況は安定しつつも資源高に より先行き不透明である。不動産市場は改善 傾向も認められるが、総じて二極化・選別化 が進んでいる。 川西地区の住宅地域で、周辺で街路整備が進 行し、利便性は高まっているが、住宅地の需 給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％