別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新居浜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -11 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市一宮町２丁目甲８５６番６ ｢一宮町２－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性のよい 住宅地域 東4m私道 水道、下水 新居浜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 新居浜駅北西方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　市中心部の利便性の高い住宅地域として今後とも現状を維持するものと予測する。人気校区で、底堅い住宅地 需要が期待できることから、地価は弱含み傾向から、横ばい傾向に向かう可能性があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はおおむね新居浜市中心部と中心部周辺の住宅地域。需要者の中心は新居浜市内の居住者で、周辺市域か らの転入者は少ない。周辺では小規模な宅地分譲が見られ、人気校区であることや中心部回帰の動きから販売動向は比 較的安定しており、需給は改善している。市場の中心価格帯は、土地が７００万円～１０００万円程度だが、新築戸建 物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には共同住宅も見られるが、標準地の画地規模から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格を 試算することができなかった。一方、比準価格は、類似地域の４事例から適切に試算されており、信頼性が高い。居住 の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　新居浜 -11                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　住友系企業の業況はおおむね堅調だが、原 料価格の上昇や円安等の影響に注意が必要。 不動産市場は工業地を除きやや弱い動きにな っている。 　新居浜市中心部の利便性の高い住宅地域で 、需要は比較的安定しており、地価は弱含み 傾向から横ばい傾向に向かう可能性がある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.2 ％