別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 新居浜 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -10 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市土橋２丁目２７７０番８ ｢土橋２－１４－２４｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北東5.4m市道 水道、下水 新居浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 新居浜駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 現状の住環境を維持すると予測する。比較的利便性が良好な地域であるが、人口減少、少子高齢化、新型コロナ の今後と地場産業の先行き不透明感等で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新居浜市郊外の住宅地域である。直接的に標準地の価格に影響を及ぼす地域は南部郊外の住宅地域であ る。需要者の中心は、新居浜市在住の一次取得者である。地価の傾向は市内中心部に近い利便性の高い住宅地域と、当 該近隣地域等のやや利便性の低い郊外部の住宅地域とに二極化しており、後者の需要はやや弱く、地価は下落傾向が続 いている。新築の戸建物件は２８００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い事例より試算しており信頼性は高い。近隣地域における取引は自用目的での取引が中心である 。また、収益価格は試算を試みたが建築単価の高騰等により試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格を得られな かった。したがって、本件では比準価格を中心とし、代表標準地価格との均衡に留意のうえ検討の結果、比準価格を適 正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は概ね安定しているが原材 料費の高騰で先行不透明。地価動向は市中心 部と郊外部とに二極化するとともに下落傾向 が継続している。 地域要因に特に変動はない。周辺の低価格の 分譲地の影響等を受け、地価は下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％