別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新居浜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市多喜浜４丁目１４２番８０ ｢多喜浜４－２－４９｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い工業団地に近い住 宅地域 東6m私道 水道、下水 多喜浜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 多喜浜駅　北東方 1.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域として今後も現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地に対する需要は弱く 、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新居浜市内のうち概ね川東地区の住宅地域一円である。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取 得者で、周辺市域からの転入者は少ない。周辺では小規模な宅地開発が見られ、工業団地に勤務する需要者層も想定さ れるものの、郊外部の住宅地の需給動向は依然として停滞している。需要の中心価格帯は、土地総額で４００万円～６ ００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、事業収支の観点から賃貸物件を想定することが非現実的なため、収益価格は 試算しなかったが、比準価格は規範性の高い事例を採用して試算しており、信頼性が高い。よって本件では、居住の快 適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [131.5] [101.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友関連企業の景況は安定しつつも資源高に より先行き不透明である。不動産市場は改善 傾向も認められるが、総じて二極化・選別化 が進んでいる。 市内川東地区の工業団地に近い住宅地域で、 郊外の住宅地の需給が弱いことから、地価は 依然として下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％