別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新居浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市松神子２丁目１５９番１５ ｢松神子２－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 多喜浜 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       256 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 多喜浜駅北東方 600m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　川東地区の戸建分譲住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地は需給 が弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、おおむね川東地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者で、周辺市 域からの転入者は少ない。市中心部の住宅地の需給は安定しつつあるが、郊外部の住宅地の需給は、一部の利便性の高 い地域を除き弱含んでおり、市中心部と郊外部の二極化が進んでいる。市場の中心価格帯は、土地のみで７００万円～ ９００万円程度だが、新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建分譲住宅地域で賃貸市場が成立していないこと等から収益価格を試算することができなかったが、比 準価格は、川東地区の４事例から適切に試算されており、信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採 用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　住友系企業の業況はおおむね堅調だが、原 料価格の上昇や円安等の影響に注意が必要。 不動産市場は工業地を除きやや弱い動きにな っている。 　川東地区の戸建分譲住宅地域として比較的 良好な住環境を維持しているものの、郊外部 の需給は弱く、地価は下落傾向が続いている 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％