別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 新居浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市中萩町２１９９番１４ ｢中萩町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い学校に近い住宅地 域 南4.3m私道 水道、下水 新居浜 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  15.3 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ私道 交通 施設 新居浜駅　南西方 3.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因はなく現状の比較的良好な住環境を維持すると予測する。地域経済や不動産市況の先行き不透明感 もあり、地価は下落傾向が継続すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中萩小学校区及びその周辺地域を中心とした新居浜市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、新居 浜市在住の一次取得者が主である。近隣地域は小学校に近い比較的利便性の高い郊外部の住宅地域で、周辺には小規模 な宅地開発も見受けられるものの、郊外部の地価は下落が続いている。土地のみで５００万円～７００万円、新築の戸 建物件は２３００万円～２８００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみの試算となったが、規範性の高い複数の事例を採用し試算しており、求められた価格の信頼性は高い。 収益価格については、標準地は規模が小さいため試算はできなかった。したがって、比準価格を中心に、代表標準地及 び価格牽連性の高い周辺公示地との均衡並びに前年価格からの変動率にも留意し検討の結果、比準価格を適正価格と判 断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 82.0] [102.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は、概ね堅調に推移してい るものの、原材料費、資源価格の上昇等の影 響により、先行きが不透明である。 利便性の良好な住宅地域で、学校にも近いた め、需要は比較的安定している。地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％