別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 新居浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４ ｢久保田町２－１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 北4.7m市道 水道、下水 新居浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 新居浜駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 新居浜市中心部の居住環境が良好な住宅地域であり、現状の環境を維持するものと予測する。地域経済や不動産 市況の先行き不透明感があるものの、当該地域の地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は新居浜市中心部及び比較的中心部に近い住宅地域一円である。主たる需要者は、新居浜市居住の一次取 得者で、市外からの転入は少ない。人気のエリアであり、中小規模の宅地分譲が見受けられ、売れ行きは比較的安定し ているが、地価は若干の下落傾向にある。土地は１０００万円程度、新築戸建物件は２６００万円～３０００万円程度 の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は規範性の高い事例を採用し、市場における実証的な価格を試算したものであり信頼性は高い。収益価格に ついては標準地は規模が小さいため試算はできなかった。したがって、比準価格を中心に、代表標準地及び価格牽連性 の高い周辺公示地との均衡並びに前年価格からの変動率にも留意し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は、概ね堅調に推移してい るものの、原材料費、資源価格の上昇等の影 響により、先行きが不透明である。 地域要因に特段の変動はない。新居浜市中心 部の利便性の高い住宅地域であり、需要は概 ね安定している。地価は若干の下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％