鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八幡浜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -1728	八幡浜市		更地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）商業特別工業地区 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｙ -2011	八幡浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２３Ｋ１Ｙ -2000	八幡浜市		更地	（　）	長方形	南東3.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	２３Ｋ１Ｙ -2014	八幡浜市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、北4m、東3m、三方路		（都）商業特別工業地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,351	100 [ 80.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	63,469	100 [ 77.6]	81,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 71,850	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,838	100 [ 87.5]	79,815		81,400
c	(　 ) 90,316	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,781	100 [ 111.2]	79,839		81,400
d	(　 ) 49,301	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	51,935	100 [ 65.1]	79,777		81,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

八幡浜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,071,342	875,998	3,195,344	2,756,550	438,794	（　0.9384） 411,764	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,073,804 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡浜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.50	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防特別工業地区	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：道路　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階スケルトンのフロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	100.0	108.00	1,740	187,920	6.0	1,127,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	100.0	108.00	1,400	151,200	6.0	907,200
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		339,120		2,034,720
								0

⑨年額支払賃料	339,120 円　×　12ヶ月　＝　 4,069,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,069,440 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 305,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,052,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,034,720 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,071,342 円　　　　（　 18,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-555	1,361 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,749 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-557	1,755 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,756
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八幡浜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,500 円	34,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,298 円	4,357,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,800 円	34,500,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 875,998 円　（　　　　　　 3,893 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,756,550 円（　　　　　 12,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,071,342 円
②総費用	875,998 円
③純収益　①－②	3,195,344 円
④建物等に帰属する純収益	2,756,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	411,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,073,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八幡浜 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八幡浜 5-3

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　高月　新介

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八幡浜市朝潮橋１５９０番９				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）特別工業地区 (100,400)
	台形 1:2	店舗Ｓ2	店舗、事業所等が多い臨港の商業地域	北西16.3m道路、南西側道	水道、下水	八幡浜 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 110 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．３ｍ　道路

交通

施設

八幡浜駅北西方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

ここ数年で商業集積が進んだ沿岸部の商業地域であり、今後は概ね現状を維持するものと予測する。商業地域へ
の土地需要は厳しい状況が続いており、地価は暫くは下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧八幡浜市中心市街地の商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者が中心である。付近は市役所や
スーパー、魚市場等が存する港に近い幹線沿い地域で、特にスーパー出店以降、衰退顕著であった幹線背後地域への需
要も復調傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、概ね坪２０万円台後半の水準と把
握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗等利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的か
つ説得力を有する。一方、商業地域の衰退を背景に賃貸需要は低迷しており、収益価格は低位に試算された。従って、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、市場分析に基づく評価対象地や評価対象
地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八幡浜 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[102.0]
100

81,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少等による社会・経済規模の縮小が進
んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移し
ている。

地域要因に格別の変動要因はない。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

八幡浜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -1728	八幡浜市		更地	（　）	長方形	南西12m県道、中間画地		（都）商業特別工業地区 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｙ -2000	八幡浜市		更地	（　）	長方形	南東3.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
c	２３Ｋ１Ｙ -2008	八幡浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西3m、二方路		（都）商業 (90,360)
d	２３Ｋ１Ｙ -2009	八幡浜市		建付地	（　）	長方形	北8.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,351	100 [ 80.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	63,469	100 [ 79.6]	79,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	81,300
b	(　 ) 90,316	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,781	100 [ 110.2]	80,564		82,200
c	(　 ) 60,837	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.9]	58,170	100 [ 73.4]	79,251		80,800
d	(　 ) 43,733	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	59,404	100 [ 73.4]	80,932		82,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,700 円／㎡]

八幡浜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,035,003	923,042	3,111,961	2,700,620	411,341	（　0.9384） 386,002	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,568,667 円　　　　（　 33,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八幡浜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.50	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防特別工業地区	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：道路　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階スケルトンのフロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	100.0	108.00	1,728	186,624	6.0	1,119,744
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	100.0	108.00	1,382	149,256	6.0	895,536
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		335,880		2,015,280
								0

⑨年額支払賃料	335,880 円　×　12ヶ月　＝　 4,030,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,030,560 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 302,299 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,016,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,280 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,035,003 円　　　　（　 17,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３ＫＴ１　　　　-555	1,361 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,737 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３ＫＴ１　　　　-556	1,151 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	1,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八幡浜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,742 円	4,318,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,300 円	33,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 923,042 円　（　　　　　　 4,102 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,700,620 円（　　　　　 12,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,035,003 円
②総費用	923,042 円
③純収益　①－②	3,111,961 円
④建物等に帰属する純収益	2,700,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,568,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,600 円／㎡）