別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八幡浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市古町２丁目６５１番４ ｢古町２－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、小 工場等が混在する住 宅地域 東6m私道 水道、下水 八幡浜 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 八幡浜駅南西方 920m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の 住環境が維持されていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧八幡浜市の中心部の住宅地域である。特に代替性の高い地域は、広瀬、古町等の中心部商業地の外縁に 位置する地域である。需要者は３０代～４０代の一次取得者層が中心で、自己用の住宅を取得することを目的として取 引の可否を決定している。宅地需要の減退が続く中で、従来と比べた価格水準の低下から下落幅は縮小している。中心 となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で総額９００万円程度が需要の上限と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺にはアパート等の賃貸物件も一部に見られるが、標準地の規模では収益性を有する共同住宅等の 建築は非現実的であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、相対的に規範性の高い複数の事例から試算され ており、精度が高い。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と認め、前年価格、周辺標準地との均衡等にも留意の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化から地域経済が縮小し ており、不動産投資意欲は低調である。 市内中心部に近い住宅地域で、居住環境に大 きな変動はないが、長年による地価下落によ り、下落幅は逓減している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％