別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 宇和島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -7 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市津島町高田丙４７１番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い中 、店舗等も見られる 住宅地域 南東4.5m市道、背面道 水道 宇和島 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宇和島駅南西方 15.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を主として、店舗等も見られる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持される ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧津島町を中心とした宇和島市郊外部の住宅地域及び住商混在地域を包含する圏域と判定した。需要者の 中心は圏域内の地縁者が大半で、外部の第三者の流入は稀である。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯及 び取引規模は見出し難い状態であるが、土地のみで１０万円／坪前後の物件が中心である。当該地域内においては、地 場産業の停滞、人口減少や高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みで地価はやや下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅が散見されるものの当該地域の有効需要の観点から賃貸想定は非現実的であり、収益価格は試算出来 なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、当該地域は自用目的での取引が殆どであり、市場参加者が重視す る代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断する。よって比準 価格を中心に周辺標準地価格等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧津島町では人口減少、地場産業の不振等の 影響により、地域経済は厳しい状況が続いて おり、土地需要は依然として低調である。 地域要因に大きな変動はないものの、少子高 齢化、低迷する地域経済情勢等により地価下 落が継続している。 個別的要因に変動はない。南東側道路に接面 しており、日照等がやや優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％